「想將居屋轉名給子女，應該怎樣申請？」「公屋戶主去世，子女可否直接轉為戶主？」這兩個問題雖然同樣涉及資助房屋的業權或居住權處理，但實際上分屬完全不同的制度，處理方式亦有明顯分別。居屋屬於政府資助出售房屋，業主擁有物業業權；公屋則屬於出租性質的公共房屋，住戶擁有的只是租住權，並非業權。兩者在轉名、繼承的規則上截然不同，如果混淆兩者的處理方式，容易延誤申請進度，甚至因申請理由不符資格而被拒。
本文將詳細講解居屋轉名給子女的申請條件及手續、常見的居屋轉名問題，以及公屋戶主去世後，子女可否轉為戶主的相關規定，讓讀者能夠清楚掌握兩種制度各自的處理方式。
居屋轉名給子女：先了解未補地價的轉讓限制
想將居屋轉名給子女，並非如處理私人樓宇般簡單直接。居屋作為政府資助房屋，其轉讓受到《房屋條例》的嚴格限制，在開始任何申請程序前，必須先理解以下規則。
補地價與否，直接影響轉讓自由度
居屋定價一般比私樓便宜近一半，原因是政府為買家提供了免地價的折扣優惠，而這個折扣正是政府設下轉讓限制的核心原因，目的是確保珍貴的資助房屋資源用於協助市民安居，而非用作市場炒賣或資產轉移。
要理解居屋轉名的限制，首先要分清「補地價」與否：
- 未補地價：業權受房委會嚴格規管，任何業權變動（包括轉名給子女）都必須先向房委會提交申請，並只有在符合特定理由下，才會獲酌情批准。
- 已補地價：業主向政府補回當年的地價折扣差額後，居屋單位在法律上等同一般私人物業，業主可以自由地在公開市場出售、出租或轉讓，毋須再經房委會批准。
至於居屋的轉讓限制年期，房委會近年已多次收緊：2018年或之前首次出售的居屋，限制年期為5年；2019年至2023年首次出售的居屋，限制年期延長至10年；而根據房委會規定及《施政報告2025》，2026年或之後首次出售的居屋，限制年期進一步延長至15年（其中首5年內更只可以不高於原價於居屋第二市場轉售），業主必須持有單位滿15年，才可以申請補地價並於自由市場出售。
未補地價轉讓的兩大基本原則
在未補地價的情況下，即使有充分理由申請轉名，仍必須嚴格遵守以下兩項基本原則：
第一，轉讓必須是無償的：整個過程不能涉及任何形式的金錢交易，必須純粹以「送贈」（俗稱「送契」）形式進行，確保業權轉讓並非變相買賣。
第二，承讓人必須是登記家庭成員：想接收業權的子女，其名字必須在當初購買單位時，已經被列入房屋署的家庭成員名冊上。如果子女是在業主買入單位後才出生或遷入，一般並不符合此項資格，唯一例外通常是業主離世後的遺產繼承安排。
值得留意的是，房委會自2012年11月起規定，只要有出資購買及供樓的家庭成員，均會被視為該居屋的業主，這一點在計算業權份額及日後轉讓安排時亦有一定參考作用。
居屋轉名給子女：房委會接納的6大理由
由於居屋業權轉讓受到嚴格限制，並非任何情況都可以申請轉名，房委會普遍接納的理由主要分為兩大類：
基於家庭及個人狀況的理由：
- 業主年邁：業主年滿65歲或以上，希望預先安排資產傳承，房委會一般會接納轉名申請，這是父母轉名給子女居屋最常見的理由之一。
- 業主離世：居屋業主不幸離世，業權須依法轉讓給繼承人，屬於遺產繼承性質。值得注意的是，如果子女是合法繼承人，即使原本並非登記家庭成員，通常也能順利繼承業權。
- 業主健康出現嚴重問題：業主身患危疾（例如癌症或其他嚴重疾病），導致無法繼續管理或持有物業，房委會亦會考慮批准將業權轉給已登記的家庭成員，申請時通常需要提交註冊醫生簽發的證明文件。
- 家庭狀況出現永久性改變：例如業主離婚或分居，需要根據法庭命令或分居協議處理物業業權；又或者業主因移民、長期到海外工作或定居內地，而無法繼續在單位居住。
基於特殊財務狀況的理由：
- 業主破產：業主被法庭頒布破產令，資產需依法交由破產管理署處理以償還債務，房委會會批准將業權轉讓，屬於法律程序的必要步驟。
- 反映家庭成員的實際金錢貢獻：如果子女當初曾支付絕大部分首期，或長期負責償還按揭貸款，實際上對物業擁有實質財務權益，只要能提供有力證明文件（例如銀行轉賬紀錄、還款證明），房委會便會考慮批准轉名，以反映真實的業權狀況。
要特別留意，如果單純為了取回「首置」身份以購買私樓，而申請將居屋業權轉讓給家人，房屋署一般並不會接納這類申請，除非是因結婚搬離居屋並與配偶同住，否則容易被視為濫用資助房屋福利與首置身份的雙重優惠。
居屋轉名手續：5步申請流程
若符合上述理由，接下來的申請流程大致分為以下5個步驟：
第一步：準備及填寫申請文件 向房屋署索取並填寫「業權轉讓申請書（表格HD7）」，準確填寫個人資料並清晰列明申請轉名的原因，業主簽名式樣須與當初簽署樓宇買賣文件的簽名一致。同時須附上支持申請理由的相關證明文件副本（例如因年邁申請，須提交身份證副本；因移民申請，則須提交簽證或居留批准文件）。
第二步：遞交申請及支付費用 將申請文件遞交至該居屋物業所屬地區的租約事務管理處，並支付一筆行政手續費（現時約港幣$2,940元，具體金額以房委會最新公布為準），此費用不論申請結果如何，均不會退還。
第三步：房委會審批 房屋署房屋資助分處收齊文件後展開審批，文件齊備的情況下，審批過程一般需時約6星期，期間署方或會聯絡申請人要求補交資料，審批完成後會以書面通知結果。
第四步：獲批後的法律程序 收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後（有效期為1年），須自行聘請律師處理轉讓契據（Deed of Assignment）或送契（Deed of Gift）的草擬工作，契據草稿在正式簽署前，須先提交房委會法律事務分處審批，此過程亦涉及另一筆固定的法律文件審批費（約港幣2千多元）。
第五步：更新業主記錄 律師完成所有法律程序，並於土地註冊處完成註冊後，須立即將已完成註冊的轉讓契據副本及最新土地查冊記錄副本，提交予所屬屋邨的分區租約事務管理處，以正式更新房委會的業主記錄，整個居屋轉名子女的程序才算完成。
整個流程由遞交申請到完成登記，一般預計需時約3至6個月，實際時間視乎個案複雜程度及律師處理效率而定。
居屋轉名問題：費用、稅務及後續影響
辦理居屋轉名給子女，除了要符合申請資格外，以下幾個常見問題亦是不少業主特別關注的重點：
印花稅計算：不少人誤以為「送贈」形式轉讓不涉及金錢交易，就毋須繳付印花稅，這個想法並不完全正確。稅務局會為居屋單位進行估值，並以估值作為計算印花稅的基礎。由於是直系親屬（父母與子女）之間的轉讓，一般可按稅率較低的「第二標準稅率」計算，並可豁免「額外印花稅」及「買家印花稅」，惟具體稅款金額需由代表律師根據稅務局最新指引及單位估值計算。
按揭處理：與一般私樓「送贈契」轉讓不同（銀行普遍在5年內不太願意承造按揭），居屋因有房委會作為擔保人，銀行風險相對較低，新業主（即子女）仍可申請按揭。惟按揭貸款額最高只能是原有按揭的剩餘貸款額，不可藉此加按套現，若物業已供滿，亦不能重新按揭（翻按）套取資金。
首置身份的永久影響：這是不少家長容易忽略的重點。一旦子女成為居屋業主，日後若想購買任何私人住宅物業，將不再符合「首次置業」資格，需按較高稅率繳付印花稅。與私樓業主可透過近親轉讓「甩名」重新取回首置身份不同，居屋的轉讓限制極為嚴格，子女日後幾乎沒有機會透過轉走業權重新取回首置身份，這是一個長遠且不可逆的決定，必須審慎衡量。
業主過身，業權是否自動由子女繼承？：業權轉移並非自動發生。如業主生前已立遺囑，業權將按遺囑內容分配；若無遺囑，則按香港的無遺囑繼承法例處理。不論哪種情況，繼承人都必須經法庭辦理遺產承辦手續（例如申請「遺囑認證」或「遺產管理書」），才能正式繼承業權。值得留意的是，在繼承的特殊情況下，即使子女並非登記家庭成員，亦有資格繼承業權。
公屋戶主去世可否轉子女當戶主？
介紹完居屋轉名，接下來說明另一個常被混淆的問題：公屋戶主去世後，子女可否直接轉名成為新戶主。
首先要理解一個核心概念：公屋的「繼承」與私人樓宇（包括已補地價居屋）的遺產繼承概念完全不同。公屋租約的本質是「租住權」，單位業權屬於房委會，房屋署並非採用遺產繼承法，而是透過一套稱為「批出新租約」的政策，決定由誰接手租約。這意味著並非所有家庭成員都有權自動成為新戶主，而是需要符合特定資格與繼承順序。
公屋新戶主的繼承順序
第一順位：在生配偶 如果公屋戶主去世，其在世配偶只要本身已是租約上的認可家庭成員，便可以無條件繼承戶主之位，繼續租住該單位，毋須接受入息及資產審查。
第二順位：已登記的子女等其他家庭成員 假如戶主沒有在生配偶，或配偶並非單位內的認可成員，繼承機會便輪到其他已登記的家庭成員，子女是緊隨其後的順位。子女申請繼承的門檻遠比配偶為高，必須符合以下核心資格：
- 必須是年滿18歲的認可家庭成員（已故戶主的在生配偶則不受此年齡限制）
- 在戶主去世前，已長期並固定地在該單位居住
- 必須通過房屋署兩項嚴格審查：「全面經濟狀況審查」及「住宅物業權審查」
兩大關卡：全面經濟狀況審查及住宅物業權審查
全面經濟狀況審查（俗稱「富戶政策」）：審查申請人及其家庭成員的入息及資產狀況。以現行公屋入息及總資產限額為標準，如果家庭入息超出入息限額的5倍，或家庭總資產超出入息限額的100倍，便無法通過審查。
住宅物業權審查：如果申請人及／或其家庭成員在香港持有任何住宅物業，同樣無法通過審查。
若申請人未能通過上述任何一項審查，便無法成為公屋單位的新戶主，須遷出該公屋單位。
豁免審查的特殊情況
除了在生配偶可獲豁免審查外，房屋署政策亦設有其他豁免情況，讓符合資格的家庭可以直接繼承租約而毋須接受經濟狀況審查，主要保障對象包括長期與已故戶主同住、且本身年老或有特殊需要的家庭成員，實際是否符合豁免資格，建議直接向所屬屋邨辦事處查詢確認。
公屋戶主去世轉名的申請流程
第一步：立即通知屋邨辦事處 家庭成員必須立即就戶主去世一事，通知所屬屋邨辦事處／分區租約事務管理處，這是租約條款列明的責任，準時通知有助避免因延誤而產生不必要的複雜情況。
第二步：遞交申請及證明文件 根據辦事處指引，提交戶主死亡證明、申請人身份證明文件，以及其他所需的家庭狀況證明文件。
第三步：接受相關審查 非配偶的申請人（例如子女），須接受「全面經濟狀況審查」及「住宅物業權審查」。
第四步：獲批新租約 通過所有審查後，房屋署會批出新租約，並釐定所須繳交的租金水平；若多於一位合資格的同等順位子女希望申請，須自行協商並共同簽署同意書，提名其中一人成為新戶主，如未能達成協議，房屋署可能因申請資料不全而無法處理該申請。
如果子女未能通過審查，怎麼辦？
如果申請人的入息、資產超出限額，或本身（或其家庭成員）持有住宅物業，便無法成為公屋新戶主，須遷出單位。曾有個案是年邁父親離世後，子女因入息及資產超出富戶政策限額，被要求遷出居住多年的公屋單位，情況值得留意。如子女本身持有「綠表資格」，其實可以善用綠表身份，選購居屋第二市場（二手居屋）或綠表置居計劃（綠置居）等資助出售房屋，作為長遠的置業安排。
居屋轉名與公屋繼承，兩者關鍵分別一覽
| 項目 | 居屋轉名給子女 | 公屋戶主去世轉子女 |
|---|---|---|
| 性質 | 業權轉讓（未補地價受規管） | 租住權轉移（「批出新租約」政策） |
| 是否涉及遺產繼承概念 | 是（已補地價後等同私樓遺產） | 否（並非遺產繼承，是重新批租） |
| 主要審查 | 房委會審批理由是否符合資格 | 全面經濟狀況審查、住宅物業權審查 |
| 是否需要金錢審查 | 一般毋須 | 需要（子女繼承時） |
| 印花稅 | 涉及（按第二標準稅率計算） | 不涉及（非業權轉讓） |
| 對首置身份影響 | 子女將永久失去首置身份 | 不涉及首置身份問題 |
常見問題
問1：居屋轉名給子女，是否一定要透過房委會批准？
在未補地價的情況下，是的。任何業權變動都必須先向房委會提交申請，並符合特定理由才會獲批；已補地價後，居屋等同私人物業，轉讓毋須經房委會批准。
問2：公屋戶主去世，子女是否自動成為新戶主？
不是。公屋並非遺產繼承概念，子女須符合認可家庭成員資格，並通過「全面經濟狀況審查」及「住宅物業權審查」，才能獲批新租約成為戶主。
問3：居屋轉名給子女後，子女日後可否再轉回父母名下，重新取得首置身份？
理論上並非不可能，但居屋轉讓限制極為嚴格，子女日後幾乎沒有機會像私樓業主般，透過近親轉讓「甩名」的方式，重新取回首置身份，實際須視乎個案情況及房委會審批。
問4：如果家中子女不符合公屋繼承資格，還有其他置業選擇嗎？
如子女持有「綠表資格」，可選購居屋第二市場（二手居屋）或綠表置居計劃（綠置居）等資助出售房屋單位，毋須與白表申請者一同抽籤，是相對直接的置業途徑，惟具體資格及購買限制仍須留意最新規定。
結語：居屋與公屋，處理方式截然不同，宜及早了解及規劃
建議有意為子女安排居屋轉名的業主，及早了解房委會接納的申請理由及所需手續，並衡量清楚轉名對子女首置身份的長遠影響；至於公屋家庭，則應在戶主在生時，及早了解家庭成員的入息、資產狀況是否符合「全面經濟狀況審查」及「住宅物業權審查」的要求，提早規劃，以免在戶主離世後，因未能通過審查而面臨遷出單位的困境。
如對個別個案的申請資格或程序仍有疑問，建議直接向所屬屋邨辦事處或房屋署查詢，並可考慮諮詢熟悉資助房屋事宜的律師意見，以確保整個轉名或繼承程序順利完成。
延伸閱讀
附錄
- “業權轉讓.” 香港房屋委員會及房屋署, 2026, www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/ownership-matters/transfer-of-ownership/index.html. Accessed 26 Aug. 2026.
- “轉讓居屋單位的途徑.” 香港房屋委員會及房屋署, 2026, www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-an-hos-flat/index.html. Accessed 26 Aug. 2026.
- “在公開市場轉讓.” 香港房屋委員會及房屋署, 2022, www.hkha.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-an-hos-flat/sell-in-the-open-market/index.html. Accessed 26 Aug. 2026.
